Koje dokumente treba imati prije gradnje, što sve obuhvaća projektiranje, kolika je uloga arhitekta, a kolika budućeg korisnika? Koje materijale koristiti za gradnju i koju toplinsku izolaciju izabrati? Imamo sve odgovore!

Kažu da je kuća rupa bez dna. Isto tako kažu da kuća traži slugu, a stan gospodara. I to je točno. Kuća i stan oslikavaju dva različita načina života. I podrazumijevaju različite obveze. Stan je lakše održavati, manje su režije, postoji zajednička pričuva, infrastruktura je unaprijed riješena… Pa ipak, kuća je kraljica komfora, intimna zona, oaza s vrtom…

No, prije nego zamislite idilične scene u kojima provodite vrijeme u vrtu dok se djeca igraju na ljuljačkama, a bolja polovica priprema roštilj, treba biti svjestan da životu u kući prethodi naporan i dugotrajan proces njezinog projektiranja, a zatim i gradnje te na kraju opremanja.

Stoga smo na jednom mjestu okupili sve potrebne informacije o gradnji obiteljske kuće, a u tome su nam pomogli arhitekti Martina i Robert Križnjak iz Arhitektonskog studija Križnjak, dizajner Dragan Dragojević s višegodišnjim iskustvom projektiranja obiteljskih kuća, zatim Sabina Sabljić, arhitektica i voditeljica radne grupe za promociju struke pri Udruženju hrvatskih arhitekata te profesori Maja-Marija Nahod i Bojan Milovanović s Građevinskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu. Prikupili smo i najbolje komade namještaja iz domaćih trgovina, koje ćete odmah poželjeti u svojoj kući.

Krenimo redom. Prvo i osnovno pravilo glasi: angažirajte arhitekta! I to arhitekta čiji vam se projekti sviđaju i u kojeg imate povjerenja. Zašto? Teško ćete realizirati kuću koja ispunjava sve zakonske i građevinske okvire, a pritom postići funkcionalnost i estetiku kojoj težite, ako štedite na najvažnijoj stavci cijelog projekta gradnje kuće. A to je upravo arhitekt. U protivnom može doći do posljedica koje je pokušao opisati Dragan Dragojević.

Dakle, ono što se od vas kao investitora i budućeg korisnika kuće prvenstveno traži jest da odaberete arhitekta i odredite budžet, a nakon toga arhitektu što detaljnije opišete kakav stil kuće želite (moderan, rustikalna, hi-tech…), kakav tip kuće želite (prizemnica, katnica), želite li ravni ili kosi krov, koliko soba želite te želite li dodatne prostorije kao što su prostor za hobi ili bazen (primjerice, bazen do 100 kvadrata nije potrebna građevinska dozvola, ali je potreban idejni glavni projekt). Važno je znati za koliko osoba i kojih generacija se kuća projektira. A zatim će stručnjaci na temelju tih zahtjeva osmisliti organizaciju, izgled i položaj kuće.

– Kuća se pozicionira ovisno o potrebama investitora te samoj parceli, njenoj okolici i prostornim uvjetima, definira se hoće li kuća biti prizemnica ili katnica, kako će se odnositi na okolnu (ne)izgrađenost i povezanost s parcelom – kažu arhitekti Križnjak. Poželjno je, dodaje Dragojević, odmaknuti kuću od ulice i ruba parcele.

– Kuća do 400 kvadrata u Hrvatskoj je poput ‘psihološkog standarda’. No, teško je definirati kolika bi parcela trebala biti. Ovisno je li kuća 3×130 kvadrata, 2×200 ili 300+100 kvadrata, traži se i drugačija formacija zemljišta. Najrašireniji je primjer udaljenost četiri metra od ruba parcele, što bi značilo osam metara od susjednog objekta. U prosjeku su takve kuće visoke devet metara. Često ćete u zakonu naći da je za takvu građevinu dovoljno 1000 kvadrata, no smatram da građevine takvih dimenzija bolje dišu na 2000 kvadrata. No, mišljenja sam da se na manjim parcelama s kućom od 250 do 300 kvadrata može postići puno bolji kontekst s vanjskim prostorom – kaže Dragojević.

U nastavku potražite što je još bitno znati te koliko ulogu u cijelom procesu ima arhitekt.

1. Odabir arhitekta

Pri odabiru arhitekta ne smije biti presudna samo cijena (po principu najjeftinije ponude), nego je najvažnije odabrati arhitekta čiji vam se rad i stil sviđa, a vidjeli ste i njegove reference. Važno je postići međusobnu suradnju, komunikaciju i povjerenje.

2. Potrebna dokumentacija

Na prvi sastanak s arhitektom poželjno je donijeti prethodno pripremljenu dokumentaciju i po mogućnosti slike parcele da bi se dobio dobar uvid u prostor.

Dokumente koje investitor mora izvaditi su: izvod iz katastarskog plana ne stariji od šest mjeseci (https://e-uprava.apis-it.hr/gup), izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je investitor vlasnik ili nositelj prava gradnje na građevnoj čestici (www.e-izvadak.pravosudje.hr), lokacijska informacija, odnosno potvrda o planskoj namjeni parcele (www.mgipu.hr), geodetski projekt, geotehnički elaborat koji je preporučljivo raditi u slučaju da postoji sumnja na podzemne vode, stijene, klizišta, močvarno i pjeskovito tlo i slično, te na kraju ako je na parceli postojeći stari objekt, mora se dokazati njegov legitimitet (građevinska dozvola s nacrtima ili potvrda iz katastra da je objekt izrađen prije 15. veljače 1968.), a ako je postojeća kuća legalizirana, treba priložiti Rješenje o izvedenom stanju.

U slučaju da ne postoje odgovarajući nacrti, potrebno je naručiti arhitektonsko snimanje i iscrtavanje nacrta. To je potrebno među ostalim i zbog smanjenja troškova komunalne naknade za novu građevinu.

3. Idejno rješenje

Kvalitetan projekt je rezultat dobre suradnje između arhitekta i investitora. Pozicija i oblik kuće i njezina odnosa s terenom spoj je želja i potreba investitora, prostora parcele i njezine okolice te osobnog izričaja arhitekta. Investitor treba napraviti projektni zadatak u kojem će biti opisane sve želje i potrebe.

Projektni zadatak je vrlo važan da bi se točno utvrdio opseg posla. On mora sadržavati opis kuće, što preferirate i kako vi vidite svoju buduću kuću. Također je važno odrediti financijsku konstrukciju i budžet kojim se raspolaže.

Proces projektiranja i izrada idejnog rješenja ovisi o stupnju složenosti projekta i međusobnoj komunikaciji investitora i arhitekta, a može trajati od dva do tri tjedna ili čak i do nekoliko mjeseci. Idejnim rješenjem koje čine grafički i tekstualni prilozi, daju se osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja i određuje smještaj građevine na parceli. Uz zahtjev za utvrđivanje posebnih uvjeta predaje se idejno rješenje.

4. Posebni uvjeti

Posebni uvjeti izdaju se na temelju idejnog rješenja koje čine tekstualni i grafički prilozi kojima se daju osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja građevine te smještaj građevine na građevnoj čestici.

Posebni uvjeti utvrđuju se prije postupka izdavanja građevinske dozvole. Javnopravno tijelo (HEP, MUP, Hrvatske vode…) dužno je na zahtjev investitora utvrditi posebne uvjete za gradnju građevine prikazane u glavnom projektu i izdati potvrdu glavnog projekta ako su zadovoljeni uvjeti.

U slučaju da uvjeti nisu zadovoljeni, javnopravno tijelo dužno je navesti i obrazložiti u pogledu čega i kojeg pitanja projekt nije usklađen s posebnim propisom.

5. Glavni projekt

Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i određenih zahtjeva i uvjeta.

Glavni projekt ovisno o vrsti građevine, odnosno radova, sadrži: arhitektonski projekt, građevinski projekt, elektrotehnički projekt, strojarski projekt i geodetski projekt. Izradi glavnog projekta, ovisno o vrsti građevine, odnosno radova, prethodi izrada elaborata za koje se pokaže potreba, npr. krajobrazni elaborat, geomehanički elaborat, elaborat zaštite od požara, elaborat zaštite na radu… Elaborat je pismeni prilog u kojemu se neki predmet temeljito stručno obrazlaže.

U glavnom projektu moraju biti navedeni podaci potrebni za izračun komunalnog doprinosa i vodnog doprinosa te mora sadržavati podatke iz elaborata koji su poslužili kao podloga za njihovu izradu te projektirani vijek uporabe građevine i uvjete za njezino održavanje. Glavni projekt se sastoji od više projekata i sadrži detaljniju razradu nacrta i detalja nego idejno rješenje.

6. Građevinska dozvola

Potvrdom glavnog projekta za gradnju građevine potvrđuje se da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim uvjetima. Potvrda glavnog projekta izdaje se prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole.

Građevinsku dozvolu izdaje županijski ured za prostorno uređenje i graditeljstvo, odnosno Gradski ured za područje grada Zagreba, a ovjerava ga referent u odsjeku za graditeljstvo. Gradnji kuće može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Građevinska dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Smatra se da je investitor pristupio gradnji od dana prijave gradilišta.

7. Komunalni i vodni doprinos

Komunalni i vodni doprinos plaćaju se prema m³ buduće građevine. Iznos komunalnog doprinosa definira jedinica lokalne samouprave prema zonama. Vodni doprinos obračunavaju Hrvatske vode u skladu s tri moguće zone u RH gdje se predviđa gradnja: zona A, B i C.

8.  Izvedbeni projekt

Izvedbeni projekt nije obavezan za obiteljske kuće, ali je svakako preporučljiv. Može biti ugovoren između investitora i projektanta ili investitora i izvođača.

Izrada izvedbenog projekta preporučljiva je da bi se u potpunosti sve kvalitetno izvelo.

U njemu su razrađeni svi detalji za kvalitetnu gradnju pa se na temelju izvedbenog projekta rade konačni troškovnici koji će dati uvid u pravo stanje i precizniju procjenu troškova gradnje i opreme.

9. Troškovnik

Nakon izrade izvedbenog projekta u kojem je sve definirano izrađuje se troškovnik. U njemu su točno definirani svi radovi koji su potrebni da bi se kuća gradila. Troškovnik se sastoji od građevinsko-obrtničkih i instalaterskih radova. Nakon izrade troškovnika u kojem su navedene sve potrebne količine za pojedine radove, možete tražiti ponude za izvođenje od različitih tvrtki te će se na taj način dobiti uvid u cijene za izvođenje.

10. Odabir izvođača i prijava gradilišta

Na temelju troškovnika koji su ispunile različite tvrtke za izvođenje odlučite se za onu koja vam najviše odgovara. Treba imati na umu konačnu cijenu, no naravno, ponekad cijena nije jamstvo kvalitete pa će u tom slučaju dobro doći preporuka osobe u koju imate povjerenja.

Gradnji kuće može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Građevinska dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Smatra se da je investitor pristupio gradnji od dana prijave gradilišta. Investitor je dužan tijelu graditeljstva najkasnije u roku od osam dana prije početka gradnje, odnosno nastavka radova, pisano prijaviti početak gradnje.

U prijavi početka gradnje investitor je dužan navesti klasu, urudžbeni broj i datum izdavanja građevinske dozvole, izvođača i nadzornog inženjera te uz prijavu priložiti dokaz da je u katastru formirana građevna čestica. Prije početka gradnje investitor je dužan osigurati provedbu iskolčenja građevine (označavanje projektiranih dimenzija i položaja objekta s projektnog plana na teren).

11. Tehnički pregled i uporabna dozvola

Tehnički pregled obavlja se u svrhu utvrđivanja izgrađenosti građevine u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektom. Investitor građevine dužan je omogućiti provedbu tehničkog pregleda i dati na uvid dokumentaciju. Izgrađena ili rekonstruirana građevina može se početi koristiti, odnosno staviti u pogon nakon što se za tu građevinu izda uporabna dozvola.

12. Interijer

Investitor sam odlučuje do koje faze će angažirati arhitekta da ga prati tijekom gradnje kuće. Nažalost, pojedini investitori odlučuju se za arhitekte samo radi dobivanja dozvola, no važno je napomenuti da kuću gradite za sebe, i važno je da ta kuća bude funkcionalno i estetski projektirana, a u konačnici kvalitetno izvedena, kako izvana, tako i iznutra. Interijer je vrlo važan i logičan slijed cijelog procesa projektiranja i gradnje, koji daje završni pečat i osobnost kući kako biste u njoj mogli uživati, odmarati i biti ponosni na kuću iz snova koju prije svega gradite za to da biste u njoj uživali. Iz tog razloga važno je da arhitekt bude prisutan kroz sve faze gradnje.